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监管“紧箍咒”下多楼盘顶风违规 南京楼市地王项目冰封成交创新低

时间:2018-05-12 14:05:16  来源:中国经营网

  调控政策压力之下,南京楼市“金三银四”成色不足已成为不争的事实。南京网上房地产数据显示,4月30日~5月6日,共认购商品住宅934套,成交857套。而结合三四月的数据,新房成交9119套,为近7年来的最低值。

  据市场机构统计,5月份,南京预计将有8000余套新房入市。不过,在克尔瑞南京首席分析师周颖看来,实际的入市量未必能达到预期,从去年下半年起市场出现供不应求,导致南京楼市成交量“褪色”。供应不足还造成南京各个区域楼市差异性明显,成交情况冷热不均。

  伴随楼市成交陷入低谷,连日来,《中国经营报》记者在南京走访发现,多个楼盘涉嫌捂盘惜售、不规范施工等违规乱象。江苏康缘集团有限责任公司(以下简称“康缘集团”)在南京建邺区开发的康缘智汇港项目,在未取得预售许可证之下,出售写字楼房源,涉嫌无证销售。

  对此,康缘集团旗下子公司江苏康木置业发展有限公司总经理曹小保向本报记者回应,项目预计于今年10月底竣工验收,才正式出售写字楼物业,目前只是进行前期招商。其还表示,项目属于自建房转让,不需要取得预售许可证。

  康缘、美的旗下项目涉违规

  “五一”小长假过后,南京楼市4月份数据出炉,根据南京网上房地产统计,过去两个月,也就是“金三银四”新房整体成交量仅为9119套,同比下滑6%,是2012年以来三四月份成交量的低谷。

  记者从南京网上房地产查询发现,“五一”小长假期间(4月29日~5月1日),南京共认购商品住宅217套,成交423套,每日平均认购72套,成交141套。这一数据与往年相比下滑不少,去年“五一”期间南京暂停网签两天,仅有一天成交量为296套,而2016年三天成交量达到1027套。

  在严厉的调控政策之下,南京的房地产市场逐渐趋向理性。但是,在某些楼盘现场仍然存在涉嫌捂盘惜售、不规范施工等违规乱象。

  2015年,本报曾刊发报道《江苏南京康缘科技广场:工业用地开发写字楼无证售卖》,康缘集团以超低的拿地价格,对外宣传为“甲级写字楼”项目进行低价售卖,南京市住建委负责人曾明确指出,该项目没有取得预售许可证售楼是违规行为。

  然而,记者近日在建邺区新城科技园调查采访过程中发现,该项目已定名为康缘智汇港,仍然在未取得预售许可证的情况下,对外出售写字楼物业。

  针对这一问题,曹小保在康缘智汇港接受本报记者的采访,其否认公司在出售写字楼,而是对有意向的客户进行招商。项目有50%为康缘集团自持,设为集团总部办公楼,已经补缴土地出让金,需要在今年10月底整体竣工完成才正式出售写字楼物业。对于预售许可证,其表示,“我们项目不需要取得。”

  值得注意的是,记者在实地走访康缘智汇港售楼中心时,一名关姓招商顾问介绍,目前有39平方米、110平方米和200平方米等面积段的写字楼可供选择,其余均已经出售。所剩写字楼也明码标价,D栋的均价约为2.5万元/平方米,C栋均价为1.7万元/平方米。

  上述关姓招商顾问拿出手机,翻开销控图,说,“D栋12楼以下已经全部卖完,项目不用开盘,看中了就交订金,与商品房销售一样签约,与银行签约申请贷款。目前价格会比较优惠,等到竣工验收之后,价格肯定要高一些。”

  对此,南京市国土局建邺分局一名负责人表示,根据土地出让合同约定,该地块土地使用权转让时,必须所有项目已竣工验收,转让对象必须为科技研发类型企业或者机构,新的受让方使用土地时,必须征得南京新城科技园管委会的书面同意。

  而来自南京市住房保障和房产局商品房管理科工作人员的说法是,所有商品房包括写字楼都要取得销售许可证才能对外出售,现售房源也需要领现售备案证,上述情况属于无证销售,已涉嫌违规。

  在南京市江宁区横溪镇,近日有多名居民反映,位于吴楚西路的美的雍翠园项目施工现场产生大量污水,对周边居民生活造成影响。

  记者围绕工地走一周发现,工程正在紧张施工阶段,然而在工地外围有砂石、钢筋等建筑材料随意堆放,污水直接排放在马路上,居民们过路时只得穿上雨靴。

  据美的地产官网显示,该项目是由南京天辉房地产发展有限公司开发。记者调查发现,2017年8月至10月期间,南京天辉房地产发展有限公司多次受到江宁区建筑工程局及江宁区环保局行政处罚。

  针对工程建设和公司发展问题,记者致电致函美的地产品牌部负责人,截至发稿,未获得正面回应。

  无独有偶,近期江宁区东城财富中心(沣麟公园壹号)涉嫌捂盘惜售也受到多方关注。据南京市住房保障和房产局发布的官方通报,2018年4月20日,南京沣麟房地产开发有限公司领取东城财富中心1、2幢商品房预售许可证,随后进行了现场公示,但未举办开盘仪式。在销售过程中,该公司对认购协议未实行网上签约,网上与现场销售进度不一致,优惠方案未在现场公示。江宁区房地产市场综合执法办公室要求该企业规范销售行为,领取销售许可证项目必须一次全部对外公开销售,5月4日前要整改到位。

  上海建工、电建等地王入市“卡壳”

  在南京,有一系列昔日备受瞩目的地王项目,正低调“装睡”,入市时间暂无消息。

  据《新华日报》报道,2015年至今年4月,南京共诞生36幅地价超过2万元/平方米的高价地。

  2016年1月,上海建工四建集团与南京奥和房地产开发有限公司联合拿下的河西G68地块,楼板价高达4.26万元/平方米;同年5月,电建地产和泰茂地产34亿元拿下河西南G12宅地,楼面价3.70万元/平方米。

  记者近日相继走访发现,G12地块成为周边工地工人的生活区,未有动工痕迹,而紧邻的非地王地块则正在加紧施工。在G68地块,工地上的施工车辆不多,大部分面积仍为黄土,工程还处在初级阶段。

  对此,电建地产华东区域营销部经理王仁杰表示,G12地块是公司和金茂的合作项目,主体由金茂操盘,公司尚不清楚。虽然目前拿地越来越困难,但是公司在密切跟踪南京的土地市场,后期将积极拿地开发。上海建工南京公司邰姓负责人则告诉记者,G68地块正按照计划进行施工,由于楼面价高,公司将会把产品完成好,等待合适时机再推盘入市,具体的销售节点不方便透露。

  提及南京“高价地”的入市尴尬,首先想到的就是京奥港未来墅项目。本报记者此前曾报道,蓝光地产将收购京奥港未来墅,同时信达资管给蓝光地产支持30亿元信托,京奥港“割肉”15亿元出让。在业界看来,京奥港未来墅项目地价成本太高,利润空间太小,就是一个“烫手山芋”。

  公开资料显示,2016年4月15日,北京京奥港集团以47.6亿元拿下了江宁区麒麟G09地块,楼面价22353元/平方米,一举成为麒麟“地王”。然而,去年9月11日,项目领取1、2号楼的销售许可证,其中1号楼销许均价25993.31元/平方米,2号楼销许均价25715.51元/平方米。换句话说,该项目的房源销售价格仅比地价高出3500元/平方米。

  事实上,地王项目正面临政府调控政策和回收项目巨额成本之间的艰难抉择。南京工业大学天诚不动产研究所执行所长、南京市房地产学会会长吴翔华表示,南京目前的高价地项目,要么按兵不动,要么亏本开盘入市。由于前期拿地价格过高,多数项目的办法是“拖时间”,期待限价限购政策放开,或者指望政策突变。

编辑:李玲
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