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闽系房企千亿目标下狂奔 融侨快速扩张背后资金承压

时间:2018-05-12 09:48:24  来源:中国经营报

  闽系房企千亿目标下狂奔融侨快速扩张背后资金承压

  作为闵系房企的一员,融侨集团股份有限公司(以下简称“融侨集团”)近年凭借大幅增长的销售业绩吸引了众多目光。

  2018年前4个月,融侨集团以186亿元的销售额位居全国房企销售榜第37位。而在过去的两年,融侨集团的销售额分别为362亿元、562亿元,分别同比大幅增长76%和65%。

  尽管如此,成立29载的融侨集团的全国化布局仍有局限性,仅深耕大本营福建省以及其他几个二三线城市。而且,融资频繁已使得融侨集团的资产负债率持续攀高,2017年底已达80%。此外,融侨集团经营活动产生的现金流净额已持续多年为负值,且金额较大。

  受访人士指出,房企经营现金流长期为负值,经营风险累加。针对上述问题,《中国经营报》记者致函融侨集团方面,但截至发稿时未获相关回复。

  销售规模高速增长

  成立将近30年之际,融侨集团开始在房地产市场崭露头角,销售规模不断大幅攀升。

  据官方信息,融侨集团在2016年的销售额为362亿元,同比大幅增长76%。而在2017年,融侨集团的年度销售额已升至562亿元,同比增长64.8%。

  记者从统计机构克而瑞发布的《2017年度中国房地产企业销售流量榜金额TOP200》了解到,融侨集团的排名已由2015年的第48位跃升至第36位,力压金辉集团、福晟集团、禹州地产等中小闵系房企。在2018年前4个月,融侨集团的销售表现依然可圈可点,以186亿元的销售额排在第37位。

  值得关注的是,与大多数中小房企一样,融侨集团近期也提出了千亿元销售规模的目标。据相关报道,在2018年年初的一场公开活动中,融侨集团首次向外界披露了千亿元销售规模的计划。

  彼时,融侨集团首席投资官郑伟指出,千亿元规模是房企近两到三年的发展门槛,这已是业内普遍共识。郑伟认为,未来2~3年内,一家房企若没有达到千亿元销售规模,存在着出局的可能性,或说在行业没有太大话语权。

  “针对这样的形势,融侨集团也要迈入千亿元销售规模,公司这方面的战略目标是很明确,也是坚决的。”郑伟表示,按照公司目前的布局,每个区域实现100亿~200亿元销售目标,中心城市实现50亿~100亿元销售目标,将基本完成千亿元销售规模。

  对于房企竞逐规模的现象,亿翰智库上市房企研究中心主任张化东对记者表示:“当下,房企销售规模不大,融资成本会相对较高,也没有太多金融机构愿意发放贷款。而且,房企现在拿地也需要一定的销售规模要求。房企若销售规模较小,吸引不了人才,现在人才都在往发展快速的房企聚集。”

  经营现金流连续三年为负

  随着市场扩张不断大步迈前,融侨集团的资金压力也开始凸显。

  日前,融侨集团宣布成功发行12.49亿元购房尾款资产支持专项计划,其中优先A级证券(债项评级为AAA)规模为8.35亿元,利率为6.8%。这已是融侨集团成功发行的第二单购房尾款类资产证券化产品。

  此外,记者从相关报告中了解到,在2016年7月,融侨集团相继发行了两笔公司债券,金额均为20亿元,利率分别为5.8%、5.6%。而融侨集团这两笔近40亿元的融资大部分主要用于偿债。相关报告显示,截至2017年底,两笔募集资金已全部使用完毕,扣除承销费用后,共计33亿元的资金用于偿还借款,而剩余不到7亿元的资金用于补充公司流动资金。

  事实上,融侨集团近年负债水平持续走高。

  截至2017年底,融侨集团总负债相比2016年末增长27%至618亿元,而主要有息负债的借款总额达 346.4 亿元,增长幅度超过30%。具体来看,短期借款2017年末余额为39.16亿元,对比2016年末的22.06亿元,增长了77.52%。一年内到期的非流动负债为69.79亿元,上升60.49%。

  与此同时,不断融资已使得融侨集团受限资产规模激增。截至2017年底,融侨集团受限资产账面价值达251亿元,比2016年末的166亿元上升了51%,受限资产包括部分货币资金、房地产项目土地使用权及在建工程及投资性房地产等,主要系向银行等金融机构抵押或质押融资所致。

  截至2017年底,融侨集团的资产负债率已达79.74%,现金及现金等价物余额则仅为44.52亿元。需要注意的是,2015年至2017年,融侨集团经营活动产生的现金流净额分别为-43.24亿元、-70.97亿元、-60.77亿元。

  谈及负债率高企与经营现金流长期为负的问题,新城控股高级副总裁欧阳捷向记者分析,房企即使负债水平较高,但经营现金流若能够覆盖债务成本,同时保证正常运营开支,那就没什么问题。不过,欧阳捷也指出,通常情况下,房企经营现金流长期为负值,经营风险会累加起来。“经营现金流短期时间内为负值,问题并不是很大,不过长期持续为负值,那么迟早有一天会出现问题。”

  全国化布局推进缓慢

  资金相对紧张的情况,并未阻止融侨集团开疆拓土的步伐。

  据克而瑞发布的《2017年1~12月全国房地产企业拿地排行榜》显示,融侨集团以226亿元、227万平方米分别位列第47位和63位,在中小房企中拿地表现不俗。另外,中国指数研究院统计数据显示,在2018年前两4个月,融侨集团拿地更为强劲,拿地金额为67亿元,位列第34位,拿地面积为104万平方米。

  从官方信息来看,融侨集团2016年在南京、厦门、合肥、无锡等城市拿下了多幅优质地块,投资金额超百亿元。

  进入2018年,融侨集团拿地动作依然接连不断。截至5月9日,仅在大本营福建省,融侨集团已拿下5宗地块,土地总价共计约38亿元;3月融侨集团以14.88亿元、溢价率95.99%的代价斩获合肥地块,成功落下合肥第七子;此外,重庆一宗地块被融侨集团近日以3.48亿元收入囊中。

  值得关注的是,抱团拿地或合作开发,已是融侨集团获取项目的重要手段。4月底,融侨集团与郑州中晟集团达成合作,从而取得郑州常西湖新区两宗土地的开发权,总建筑面积超40万平方米。早前的3月9日,融侨集团、新城控股联合竞得环南京一宗地块,成交价约5.21亿元。另外,融侨集团与建发国际联手开发两宗地块,其中一宗为融侨集团上述福建省所拿5宗地块之一,另一地块则原是建发国际的项目,融侨集团后来拥有该项目合营企业的35%股权。

  发展近30年,融侨集团目前全国化布局效果并不明显。根据官网信息,融侨集团项目主要集中在福建省,进入省外其他城市屈指可数,如南京、武汉、合肥、天津、无锡、苏州、郑州等。近期有相关报道指出,融侨集团在2018年有望进入西南区域和华南区域,目前区域公司已组建完成。

编辑:李玲

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